Hipoteka przymusowa jest jednym ze sposobów na to, by skłonić dłużnika do spłaty zobowiązania. Może zostać ustanowiona na nieruchomości osoby zadłużonej, na kilku nieruchomościach lub na części lokalu, domu czy mieszkania. Warunkiem koniecznym do tego, by hipoteka przymusowa miała moc prawną, jest to, by nieruchomość w części lub całości należała do tego, kto unika spłaty należności.

Hipoteka przymusowa – definicja

Z punktu widzenia wierzyciela funkcją hipoteki przymusowej jest przede wszystkim odzyskanie należności. Dla dłużnika istotny natomiast będzie fakt, że hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona bez jego zgody. Co więcej, dłużnik nie musi być nawet świadomy tego, że wierzyciel wystąpił do sądu z wnioskiem o ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Dość często dłużnicy dowiadują się o wszystkim już „po fakcie”, tj. wówczas, gdy hipoteka przymusowa została wpisana do księgi wieczystej.

Oczywistym wydaje się fakt, że najlepszym sposobem na to, by uniknąć hipoteki przymusowej, jest regularna spłata swoich zobowiązań. Niezależnie od tego, czy jest to kredyt gotówkowy, pożyczka ratalna czy pożyczka od osoby prywatnej, jeśli jesteśmy skrupulatnymi płatnikami, to nie musimy obawiać się tego, że na naszej własności zostanie ustanowiona hipoteka przymusowa. Nieco inaczej wygląda to wówczas, gdy nie regulujemy swoich długów w terminie. Wówczas każdy wierzyciel może złożyć do sądu wniosek o to, by obciążyć określoną nieruchomość hipoteką przymusową. Takie prawo mają zarówno banki, instytucje pożyczkowe, osoby prywatne, jak i wszyscy, których jesteśmy dłużnikami. Upraszczając, można powiedzieć, że jedynym warunkiem koniecznym do tego, byśmy zaczęli obawiać się takiego pojęcia jak hipoteka przymusowa jest istnienie nieuregulowanego długu. A co, jeśli jest to zobowiązanie, o którym nie wiemy?

„Sytuacje w których, ktoś weźmie pożyczkę na nasze dane zdarzają się coraz rzadziej, nie można ich jednak do końca wykluczyć. Z tego względu dobrze jest wykupić alerty BIK i regularnie sprawdzać to, jakie dane na nasz temat trafiają do tej bazy. Podkreślmy jednak, że wiarygodne finansowo firmy pożyczkowe, rzetelnie sprawdzają swoich klientów. Ta weryfikacja dotyczy nie tylko ich historii kredytowej, tego czy nie widnieją w bazach dłużników, lecz również ich tożsamości. Stąd też jednym z elementów ubiegania się o pożyczkę na dowód w Aasa jest potwierdzenie swojej tożsamości – tłumaczą specjaliści z Aasa Polska.
Hipoteka przymusowa a wpis w księdze wieczystej.

Każdy, kto rozważał kupno domu czy mieszkania, najpewniej sprawdził również księgę wieczystą danego lokalu. To właśnie w rozdziale IV znajdują się informacje dotyczące tego czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Wpis hipoteki do księgi wieczystej sprawi, że nasze prawo do dysponowania nieruchomością zostanie znaczenie ograniczone.

Podstawę prawną wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej stanowi tytuł wykonawczy tj. tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, Jest to potwierdzenie istnienia długu i tego, że wierzyciel może domagać się zaspokojenia roszczenia właśnie z nieruchomości. Potwierdza to art. 109 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Czytamy w nim, co następuje:

„Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa)”.

Warto jednak wiedzieć, że wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, nie jest tożsamy ze wszczęciem egzekucji. Takie działanie wymaga odrębnego postępowania i złożenia przez wierzyciela osobnego wniosku.

Jak uzyskać hipotekę przymusową?
Do tego, by uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomości konieczne jest przede wszystkim istnienie długu. Co oczywiste, dłużnik musi dysponować również nieruchomością, której jest właścicielem, bądź współwłaścicielem. Z uwagi na to, że dom lub mieszkanie, to najczęściej najcenniejsze dobro jakie posiada niesolidny kredytobiorca czy pożyczkobiorca, hipoteka przymusowa potrafi dość skutecznie skłonić dłużnika do natychmiastowej spłaty zobowiązania.

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na podstawie:
  • Postanowienia sądu;
  • Decyzji prokuratora;
  • Decyzji administracyjnej, o ile jest to zgodne z przepisami szczególnymi, nawet jeśli decyzja ta nie jest ostateczna;
  • Dokumentu zabezpieczenia.
„Wierzyciel domagając się zaspokojenia roszczenia ma prawo żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. W sytuacji, w której z dokumentu nie wynika wysokość sumy hipoteki, nie może ona przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności” – wyjaśniają eksperci z Aasa, firmy specjalizującej się w udzielaniu pożyczek przez internet do 10 000 złotych. Pamiętajmy, że celem każdej hipoteki, w tym również hipoteki przymusowej, jest zabezpieczenie spłaty bardzo konkretnej wierzytelności. Ustanawiając hipotekę wierzyciel chce „zagwarantować” sobie to, że dłużnik należące do niego zobowiązanie spłaci” – dodają specjaliści.

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową

Jak już powiedzieliśmy, ustanowienie hipoteki przymusowej w znaczący sposób ogranicza to, co możemy zrobić z należącym do nas lokalem. Teoretycznie, mamy prawo go sprzedać i ze środków pochodzących ze sprzedaży, zaspokoić roszczenie wierzyciela, praktycznie jednak takie sytuacje zdarzają się dość rzadko. Po pierwsze, potencjalni nabywcy sprawdzają księgi wieczyste, a istnienie długu obniża atrakcyjność nieruchomości. Po drugie, warto wiedzieć, że dług ciąży nie na właścicielu lokalu, a właśnie na nieruchomości, co oznacza, że nowy nabywca kupiłby mieszkanie z długiem. I po trzecie, sprzedaż nieruchomości i zmiana właściciela nie sprawią, że dług zniknie i że nie będzie obciążał nowego nabywcy. Stąd też, jeśli chcemy sprzedać nieruchomość z hipoteką, to dobrą praktyką jest porozumienie się z wierzycielem. Co oczywiste, najlepszym dla nas scenariuszem jest ten, w którym spłacamy swoje zobowiązanie, zwracamy się do wierzyciela z prośbą o wykreślenie hipoteki i znów możemy dowolnie dysponować należącym do nas lokalem. Praktycznie jednak osoby na których własności została ustanowiona hipoteka przymusowa zazwyczaj nie są w stanie spłacić swojego długu. Rozwiązaniem tej sytuacji może być sprzedaż nieruchomości, gdzie odpowiednio wcześniej uzgodnimy z wierzycielem to, że część środków z tej transakcji trafi na jego konto, zaś pozostała część (ta, która została po spłacie długu) będzie naszym zyskiem.

Najlepiej byłoby gdybyśmy jeszcze przed sprzedażą lokalu, uzyskali zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wówczas możemy zwrócić się z odpowiednim wnioskiem do sądu, uiścić stosowną opłatę i czekać na to, aż nasz wniosek zostanie rozpatrzony. Gdy sąd wyda decyzję w tej sprawie (jeśli dopełniliśmy wszystkich formalności, to nie musimy obawiać się tego, że nasz wniosek zostanie odrzucony), hipoteka zniknie z księgi wieczystej, a my będziemy mieć o wiele większe szanse na to, że uda nam się sprzedać wolną już od długu nieruchomość.